Money Matter

ลงทุนกับบ้านมือสอง

  • 11 ต.ค. 66
  • 1,688
Invest_in_ second-hand_ homes_544x388

การมีบ้านสักหลังอาจเป็นความฝันของใครหลายคน แต่คุณทราบหรือไม่ว่า นอกจากบ้านจะเป็นที่อยู่อาศัย ยังเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้คุณได้ไม่น้อยเลยทีเดียว รายละเอียดเป็นอย่างไรมาติดตามกับบทความนี้กันครับ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งได้หลายประเภทไม่ว่าจะเป็นการลงทุนซื้อที่ดินเปล่า โรงแรม โรงงาน คลังสินค้า อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า บ้าน คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และวันนี้หากคุณอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ KKP Advice Center มีข้อดี ข้อควรระวัง และหลักการประเมินราคาอสังหาริทรัพย์มาฝากดังนี้ครับ

ข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ :

  • เป็นสินทรัพย์ที่มีจำกัด (พื้นที่ แหล่งที่ตั้ง) ทำให้ราคามีแนวโน้มสูงขึ้นในระยะยาว
  • สามารถขอสินเชื่อได้ ไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนเองทั้งหมด
  • ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น นำดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุดปีละ 100,000 บาท เป็นต้น
  • นิติบุคคลที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ สามารถนำค่าเสื่อมราคามาหักเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจได้

ข้อควรระวังหากอยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ :

  • เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำ การเปลี่ยนมืออาจต้องใช้เวลา
  • อาจมีภาระและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา หรือประสบปัญหาผู้ปล่อยเช่ามีมากเกินความต้องการ
  • อาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพิ่มเติม เช่น ค่าภาษีธุรกิจ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

หลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ที่มา : หลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ หลักสูตรวางแผนการเงิน : ชุดวิชาที่ 2 การวางแผนการลงทุน CFP) แบ่งได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ ได้แก่

1. ประเมินราคาด้วยการเปรียบเทียบกับราคาตลาด (Market Comparison) เป็นการเปรียบเทียบราคาซื้อขายจากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บริเวณใกล้เคียง ข้อดี คือ ได้ราคาที่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง แต่ก็มีข้อเสียคือ อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งอาจไม่ได้คล้ายคลึงกันจนเปรียบเทียบกันได้และอาจหาข้อมูลได้ยาก


2. ประเมินราคาด้วยวิธีคิดจากรายได้ (Income Capitalization) มีสูตรการคำนวณ คือ
  • ราคาประเมิน = รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน / อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ

ตัวอย่าง : อาคารชุดแห่งหนึ่งมีจำนวน 20 ห้อง มีรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 1,200,000 บาท หากผู้ลงทุนต้องการผลตอบแทน 10% อาคารชุดแห่งนี้ควรมีมูลค่าเท่าไร?

คำนวณ : ราคาประเมิน = 1,200,000 / 0.10  ดังนั้น ราคาประเมินจะเท่ากับ 12,000,000 บาท


  • ตัวคูณค่าเช่า (GRM) = ราคาอสังหาริมทรัพย์ / ค่าเช่า  หรือ

                               ราคาอสังหาริมทรัพย์ = ตัวคูณค่าเช่า (GRM) x ค่าเช่า

ตัวอย่าง : บ้านเช่าหลังที่ 1 ให้เช่าเดือนละ 6,000 บาท และขายในราคา 1,000,000 บาท

            บ้านเช่าหลังที่ 2 ให้เช่าเดือนละ 8,000 บาท และขายในราคา 1,500,000 บาท

และบ้านเช่าอีกหลังในบริเวณใกล้เคียงให้เช่าเดือนละ 5,500 บาท หากสนใจเข้าซื้อควรมีราคาประเมินที่ประมาณเท่าไร

คำนวณ : บ้านเช่าหลังที่ 1 ตัวคูณค่าเช่า = 1,000,000 / 6,000  = 166.67

           บ้านเช่าหลังที่ 2 ตัวคูณค่าเช่า = 1,500,000 / 8,000  = 187.50

ดังนั้น บ้านเช่าหลังที่ต้องการเข้าซื้อควรมีช่วงราคาตั้งแต่  916,685 บาท (166.67 x 5,500) ถึง  1,031,250 บาท  (187.5 x 5,500) จึงเป็นราคาที่เหมาะสมในการเข้าซื้อ

 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นอกจากจะพิจารณาราคาสินทรัพย์ที่เข้าซื้อแล้ว การเลือกซื้อจากแหล่งที่มีความน่าเชื่อถือก็มีส่วนช่วยให้การลงทุนของคุณสำเร็จตามเป้าหมายได้เร็วยิ่งขึ้น เช่น การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากทรัพย์สินรอขายของธนาคาร เป็นต้น

ทรัพย์สินรอขายจากธนาคารเกียรตินาคินภัทร ทางเลือกการลงทุนที่ไม่เสี่ยง โปร่งใส มั่นใจได้ การันตีด้วยการตรวจสอบทรัพย์อย่างละเอียดก่อนประกาศขายพร้อมด้วย 5 เหตุผลสำคัญที่จะช่วยให้คุณมั่นใจมากยิ่งขึ้น

  • ธนาคารมีการตรวจเอกสารสิทธิก่อนประกาศขายทรัพย์
  • เจ้าหน้าที่ขายของธนาคารมีความเชี่ยวชาญและเชื่อถือได้
  • เอกสารทั้งหมดออกโดยธนาคาร
  • เซ็นสัญญาที่สาขาธนาคาร
  • มีเจ้าหน้าที่ดูแลทุกกระบวนการ

รายละเอียดเพิ่มเติม คลิก

 

เนื้อหาแนะนำ
27 ก.ค. 2566
รีโนเวทบ้านขาย ทำยังไงให้ไม่ขาดทุน
Business Talk
25 ก.ค. 2566
ทางแยกอสังหาฯ ไทย โตแค่เมืองใหญ่ เมืองรองเสี่ยงซบเซา
KKP Research
29 พ.ค. 2566
เมื่อซื้อบ้าน ไม่ได้จบแค่ค่าบ้านอย่างเดียว
Money Matter
24 เม.ย. 2566
6 ทางเลือกในการตามล่าหาบ้านในฝัน
Money Matter