บทความนี้ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ได้รวบรวมข้อมูลมาไขข้อข้องใจทั้งหมด เพื่อให้คนมีบ้านสามารถใช้สิทธิ์ได้อย่างถูกต้องและคุ้มค่าที่สุด พร้อมพาไปทำความเข้าใจว่าในแต่ละปีดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ เพื่อช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร? ทำไมลดหย่อนภาษีได้

ดอกเบี้ยบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อนำมาซื้อ สร้าง หรือต่อเติมที่อยู่อาศัย ซึ่งรัฐบาลและกรมสรรพากรมีนโยบายสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จึงได้กำหนดสิทธิประโยชน์ทางภาษีขึ้นมา

โดยอนุญาตให้นำภาระดอกเบี้ยที่จ่ายจริงในแต่ละปีมาหักเป็นค่าลดหย่อนเงินได้บุคคลธรรมดา การใช้สิทธิ์ ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี จึงเป็นเหมือนตัวช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายชั้นดี ทำให้ผู้เสียภาษีมีเงินออมเหลือเพิ่มมากขึ้นในแต่ละปี

ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่?

หลายคนอาจมีคำถามว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ กฎหมายกำหนดให้นำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย มาหักลดหย่อนได้ตามที่จ่ายไปจริง แต่สูงสุดต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้

กรณีดอกเบี้ยไม่ถึง 100,000 บาท 

หากในปีภาษีนั้นจ่ายดอกเบี้ยรวมแล้วน้อยกว่า 100,000 บาท จะสามารถนำตัวเลขที่จ่ายจริงทั้งหมดไปยื่นลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เช่น จ่ายดอกเบี้ยไป 75,000 บาท ก็สามารถนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี ในยอด 75,000 บาทได้เลย

กรณีดอกเบี้ยเกิน 100,000 บาท

หากจ่ายดอกเบี้ยเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด สิทธิ์ที่จะสามารถนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ นั้น คำตอบคือจะถูกจำกัดสิทธิ์สูงสุดไว้ที่ 100,000 บาทเท่านั้น เช่น หากจ่ายดอกเบี้ยบ้านทั้งปีไป 130,000 บาท ก็จะใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้เพียง 100,000 บาท ส่วนที่เกินมาจะไม่สามารถนำมาคำนวณได้

บ้านแบบไหนใช้ลดหย่อนดอกเบี้ยได้?

ไม่ใช่ว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะสามารถนำมาใช้สิทธิ์ได้เสมอไป ก่อนจะตั้งคำถามว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ต้องมาเช็กเงื่อนไขของตัวทรัพย์สินให้ชัดเจนก่อน ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

ประเภทที่อยู่อาศัยที่ใช้สิทธิ์ลดหย่อนได้

อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้ จะต้องเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น รวมไปถึงการกู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองด้วย

ดอกเบี้ยที่เกี่ยวกับบ้าน แต่ใช้สิทธิ์ลดหย่อนไม่ได้

ดอกเบี้ยจากสินเชื่อที่ไม่เข้าข่ายการลดหย่อนภาษี ได้แก่ สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash) หรือการนำบ้านที่ปลอดภาระไปจำนองเพื่อนำเงินก้อนมาใช้จ่ายอเนกประสงค์ รวมถึงสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้านที่ไม่ได้เป็นไปเพื่อการสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่แรก หากสงสัยว่ากรณีเหล่านี้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ คำตอบคือไม่สามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนได้เลย

หลักเกณฑ์และเงื่อนไขอื่น ๆ

ผู้กู้จะต้องกู้ยืมจากสถาบันการเงินภายในประเทศเท่านั้น และต้องใช้บ้านที่ซื้อเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้ยืม นอกจากนี้ผู้กู้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านหลังดังกล่าวในปีภาษีที่ใช้สิทธิ์ด้วย (แต่ไม่จำเป็นต้องอยู่ครบทั้งปี หมายความว่ากู้ซื้อเมื่อไหร่และย้ายเข้าพักอาศัย ก็เริ่มใช้สิทธิ์ได้ทันที) การรู้เงื่อนไขเหล่านี้จะช่วยตอบโจทย์ให้ผู้มีรายได้มั่นใจว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ เมื่อถึงเวลายื่นภาษีจริง

กรณีพิเศษของการใช้สิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านมีอะไรบ้าง

นอกเหนือจากการกู้ซื้อบ้านแบบบุคคลเดียวตามปกติแล้ว หลายคนอาจมีสถานการณ์เฉพาะตัว เช่น การกู้ร่วมกับบุคคลอื่น การผ่อนบ้านหลายหลังพร้อมกัน หรือสถานะสมรส ซึ่งกรมสรรพากรได้กำหนดเงื่อนไขและแนวทางการแบ่งสิทธิ์สำหรับกรณีพิเศษเหล่านี้ไว้อย่างชัดเจน ดังนี้

1. กรณีกู้ร่วม (แบ่งสิทธิ์อย่างไร)

สำหรับการกู้ร่วม กฎหมายกำหนดให้เฉลี่ยสิทธิ์ตามจำนวนผู้กู้เท่า ๆ กัน หากมีข้อสงสัยว่าผู้กู้ร่วมนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ ให้คิดจากยอดดอกเบี้ยตามจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาท แล้วหารด้วยจำนวนผู้กู้ เช่น จ่ายดอกเบี้ยจริง 100,000 บาท กู้ร่วม 2 คน แต่ละคนจะนำไปหักลดหย่อนได้คนละ 50,000 บาท แต่หากดอกเบี้ยจ่ายจริง 120,000 บาท (ถูกจำกัดเพดานที่ 100,000 บาท) ผู้กู้ร่วม 2 คน ก็จะลดหย่อนได้สูงสุดเพียงคนละ 50,000 บาทเช่นกัน

2. กรณีมีบ้านมากกว่า 1 หลัง

สำหรับผู้ที่มีบ้านหลายหลังและผ่อนชำระพร้อมกัน สามารถนำดอกเบี้ยของบ้านทุกหลังมารวมกันได้ แต่เมื่อรวมแล้วก็ยังคงอยู่ภายใต้เงื่อนไขเพดานสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีเช่นเดิม ตัวอย่างเช่น ผ่อนบ้าน 3 หลัง มีดอกเบี้ยรวม 200,000 บาท ก็จะใช้สิทธิ์ได้เพียง 100,000 บาทเท่านั้น

3. กรณีสามี-ภรรยา (แยกยื่น/ยื่นรวม)

หากสามีและภรรยามีรายได้ทั้งคู่และกู้ร่วมกัน สามารถแบ่งสิทธิ์ลดหย่อนได้คนละกึ่งหนึ่ง แต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มีรายได้ สิทธิ์ลดหย่อนจะตกไปอยู่กับผู้ที่มีรายได้ทั้งหมด หรือในกรณีที่เลือกยื่นภาษีรวมกัน ก็สามารถนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี มารวมหักลดหย่อนได้เต็มจำนวนตามที่จ่ายจริง (แต่ต้องไม่เกินเพดาน 100,000 บาท)

4. กรณีรีไฟแนนซ์บ้าน

หลายคนสงสัยว่าเมื่อทำการรีไฟแนนซ์แล้วดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ คำตอบคือสามารถนำดอกเบี้ยจากสถาบันการเงินเก่าและใหม่มารวมกันได้เลย โดยยอดหักลดหย่อนรวมต้องไม่เกินยอดหนี้คงค้างเดิม และจำกัดสิทธิ์สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีเช่นกัน

ตัวอย่างการคำนวณลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุดว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณง่าย ๆ สมมติว่าฐานรายได้ต่อปีของคุณเมื่อหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนอื่น ๆ แล้ว เหลือเงินได้สุทธิ 500,000 บาท (อยู่ในฐานภาษี 10%) และในปีนั้นคุณจ่ายดอกเบี้ยบ้านไปทั้งหมด 80,000 บาท

หากคุณนำดอกเบี้ยจำนวน 80,000 บาท มาใช้สิทธิ์ จะทำให้เงินได้สุทธิลดลงเหลือ 420,000 บาท เมื่อนำไปคูณกับฐานภาษี 10% จะพบว่าการใช้สิทธิ์นี้ช่วยให้คุณประหยัดเงินค่าภาษีไปได้ถึง 8,000 บาทเลยทีเดียว

ขอลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน ใช้เอกสารและขั้นตอนอะไรบ้าง

• วงเงินอนุมัติสูง ทะลุข้อจำกัด: ให้วงเงินสูงสุดถึง 50 ล้านบาท หรือกู้ได้สูงสุด 110% ของราคาประเมิน (แบ่งเป็นวงเงินกู้ซื้อบ้าน 100% และวงเงินอเนกประสงค์ 10%)
• ผ่อนสบายยาวนาน สูงสุด 40 ปี: ช่วยให้บริหารจัดการกระแสเงินสดในแต่ละเดือนได้ง่ายขึ้น ค่างวดเบาสบาย ไม่ตึงมือ
• อัตราดอกเบี้ยต่ำ รู้ผลอนุมัติไว: ทราบผลการอนุมัติเบื้องต้นรวดเร็วภายใน 3 วันทำการ (เมื่อยื่นเอกสารครบถ้วน)
• พิเศษ! ล้ำกว่าด้วยวงเงินสำรองพร้อมใช้ KKP HOME FLEXI: เมื่อผ่อนชำระถึงเกณฑ์ จะได้รับวงเงินอเนกประสงค์ตลอดอายุสัญญาที่เพิ่มขึ้นตามยอดโปะ สามารถกดเบิกถอนออกมาใช้ได้ง่าย ๆ ผ่านแอปพลิเคชัน KKP Better หากไม่เบิกใช้ก็ไม่เสียดอกเบี้ย และไม่มีค่าธรรมเนียมใด ๆ

ให้ทุกก้าวของการมีบ้านเป็นเรื่องง่าย พร้อมเปลี่ยนดอกเบี้ยให้กลายเป็นความคุ้มค่า ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมและสมัครสินเชื่อออนไลน์ได้เลยที่ สินเชื่อบ้านและคอนโด KKP HOME LOAN

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว

• อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของสินเชื่อบ้าน อยู่ระหว่าง 4.918% - 5.220% ต่อปี สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MLR ณ วันที่ 5 มีนาคม 2569 = 7.45% ต่อปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว สามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ โดยเป็นอัตราดอกเบี้ย สำหรับสินเชื่อบ้าน วงเงิน 5 ล้านบาท อายุสัญญา 30 ปี และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของวงเงิน KKP HOME FLEXI อยู่ระหว่าง 5.925% - 15% ต่อปี 
• สิทธิลดหย่อนภาษีเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนด กรุณาศึกษาเงื่อนไขก่อนใช้สิทธิ์
• หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q : รีไฟแนนซ์บ้านยังใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้ไหม?

A : สามารถใช้สิทธิ์ได้อย่างแน่นอน โดยให้นำดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมและธนาคารใหม่ที่จ่ายไปในปีภาษีนั้นมารวมกัน แล้วนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี ตามยอดที่จ่ายจริงได้เลย แต่สูงสุดต้องไม่เกิน 100,000 บาท

Q : ใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีซื้อบ้านหลังแรกได้ตอนไหน?

A : สามารถใช้สิทธิ์ได้ในปีภาษีที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และเริ่มมีการผ่อนชำระดอกเบี้ย หากอยากรู้ว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ให้ดูยอดดอกเบี้ยที่มีการเรียกเก็บและจ่ายจริงตั้งแต่งวดแรกจนถึงสิ้นปีของปีนั้น

Q : ยื่นลดหย่อนย้อนหลังได้ไหม?

A : หากในปีภาษีที่ผ่านมาลืมใช้สิทธิ์ ผู้เสียภาษีสามารถยื่นแบบปรับปรุง (ภ.ง.ด.90/91) ย้อนหลังเพื่อขอคืนภาษีเพิ่มเติมได้ ภายในระยะเวลา 3 ปี นับจากวันสุดท้ายของกำหนดเวลายื่นแบบภาษีของปีนั้นๆ

Q : ต้องแจ้งธนาคารก่อนยื่นลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านไหม?

A : จำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับสัญญากู้ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป ผู้กู้ต้องติดต่อธนาคารเพื่อแจ้งความประสงค์ยินยอมให้สถาบันการเงินส่งข้อมูลดอกเบี้ยให้กับกรมสรรพากร หากไม่ยินยอมจะไม่สามารถทราบว่า ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ ในระบบ และไม่สามารถนำมาลดหย่อนได้

Q : ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแลกเงินใช้ลดหย่อนภาษีได้ไหม?