ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อจำนวนเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม ดังนั้นหากไม่ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับมาตรการ LTV ให้ดีก่อนยื่นกู้ ก็ทำให้อาจประสบปัญหาเงินเก็บไม่พอ จนเสียโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านตามที่ตั้งใจไว้ได้เช่นกัน

LTV คืออะไร? (Loan to Value)

LTV (Loan to Value) คือ อัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน หรือเรียกง่าย ๆ คือ "เพดานเงินกู้สูงสุด" ที่ธนาคารสามารถปล่อยกู้ให้เราได้ ซึ่ง LTV จะถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ลดปัญหาการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร และยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารต่าง ๆ ให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน

ทำไม ธปท. ต้องออกมาตรการ LTV?

• ป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ : การกำหนด LTV คือ วิธีการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่ ในภาคอสังหาริมทรัพย์จากการที่นักลงทุนกู้เงินมาซื้อบ้านหลายหลังโดยไม่มีเงินดาวน์ เนื่องจากจำเป็นจะต้องมีความพร้อมด้านการเงินระดับหนึ่ง ก่อนที่จะสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้
• ลดภาระหนี้ครัวเรือน : ช่วยให้ผู้กู้มีวินัยทางการเงินมากขึ้น และไม่ก่อหนี้เกินความสามารถในการชำระ เนื่องจากจำเป็นต้องเตรียมเงินออมสำหรับใช้เป็นเงินดาวน์บางส่วน
• สร้างเสถียรภาพให้ระบบสถาบันการเงิน : ช่วยลดความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อที่ผ่อนปรนเกินไป ซึ่งอาจนำไปสู่การเกิดหนี้เสีย (NPL) ในวงกว้าง โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว

LTV กับเงินดาวน์ สัมพันธ์กันอย่างไร

• LTV สูง → เงินดาวน์ต่ำ
  หากธนาคารประกาศว่าให้ค่า LTV สูง เช่น 90% หรือ 100% หมายความว่าธนาคารยินดีที่จะแบกรับความเสี่ยงเกือบทั้งหมดของมูลค่าบ้านไว้เอง ซึ่งในฐานะผู้ซื้อจะมีหน้าที่รับผิดชอบในส่วนต่างที่เหลือน้อยมากหรืออาจไม่ต้องจ่ายเลย
  • ข้อดี : ช่วยให้คนที่มีกระแสเงินสดจำกัดสามารถเก็บเงินไว้เป็นเงินสำรองเผื่อใช้ในยามฉุกเฉินและยังสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น
  • ข้อเสีย : เมื่อกู้ได้มากยอดหนี้จะสูงขึ้นตาม ส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายและค่างวดต่อเดือนสูงขึ้นตามไปด้วยในเวลาเดียวกัน
• LTV ต่ำ → เงินดาวน์สูง
  ในทางกลับกันหากธนาคารปรับลดเพดาน LTV ลงมาเหลือ 70% หรือ 80% ซึ่งมักจะเกิดขึ้นกับการซื้อบ้านหลังที่สอง หรือในช่วงที่ภาครัฐใช้มาตรการเข้มงวดเพื่อควบคุมการเก็งกำไร ส่วนต่างของราคาที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ผู้ซื้อจำเป็นต้องชำระเพิ่มเองในรูปแบบเงินดาวน์ เพื่อให้ครบตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
  • ข้อดี : การวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่ช่วยลดความเสี่ยงในการถูกยึดทรัพย์และลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาวได้อย่างมหาศาล เพราะยอดเงินต้นที่กู้มานั้นน้อยลง
  • ข้อเสีย : ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีวินัยในการออมเงินในระดับสูง เนื่องจากต้องเตรียมเงินสด ก้อนใหญ่ไว้ล่วงหน้า เพื่อให้พร้อมก่อนการยื่นขอสินเชื่อ

วิธีคำนวณ LTV พร้อมตัวอย่าง

สูตรคำนวณ LTV

ตัวอย่างการคำนวณ LTV แบบเข้าใจง่าย

• วงเงินกู้สูงสุด : 2,800,000 x 90% = 2,520,000 บาท
• เงินที่ต้องเตรียมเพิ่ม : 3,000,000 - 2,520,000 = 480,000 บาท

อัปเดตมาตรการ LTV ล่าสุด (2568-2569)

ปัจจุบันในปี 2569 มาตรการ LTV ได้กลับมาใช้เกณฑ์ปกติเพื่อรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจ โดยมีสาระสำคัญดังนี้

สาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว

ก่อนหน้านี้ ภาครัฐได้มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว โดยอนุญาตให้สามารถกู้ได้สูงสุดถึง 100% ในทุกกรณี เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตามปัจจุบันมาตรการ LTV ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วในปัจจุบัน ส่งผลให้การขอสินเชื่อ โดยเฉพาะการกู้สัญญาที่ 2 หรือการซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูง จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ตามสัดส่วนที่กำหนด

การกลับมาใช้เกณฑ์ LTV ตามปกตินี้ มีส่วนช่วยลดความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และเสริมสร้างเสถียรภาพให้กับระบบการเงินในระยะยาว

เหตุผลที่ ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้

แม้ในบางช่วงจะมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อบ้าน และช่วยระบายสต็อกของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ แต่ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นการเน้นการควบคุมการเก็งกำไรเพื่อให้คนอยากมีบ้านจริง ๆ เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสมที่สุดเป็นหลัก

มาตรการ LTV กระทบต่อการกู้บ้านอย่างไร?

1. ส่งผลต่อวงเงินกู้สูงสุด

   LTV คือตัวกำหนดเพดานวงเงินกู้ที่ธนาคารสามารถอนุมัติได้ ทำให้ผู้กู้ไม่สามารถขอสินเชื่อเกินสัดส่วนที่ธปท. กำหนดไว้

2. ส่งผลต่อจำนวนเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม

   LTV เป็นตัวกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้ต้องมี หากเตรียมเงินดาวน์ไม่เพียงพอตามเกณฑ์ ก็อาจทำให้ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อผ่านได้

3. ส่งผลต่อการกู้บ้านหลังที่ 2–3

   ยิ่งมีการกู้หลายสัญญา หรือซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งหลัง เกณฑ์ LTV จะยิ่งเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้ต้องวางเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้น เพื่อจำกัดการซื้อเพื่อเก็งกำไร

4. ส่งผลต่อการกู้บ้านราคาแพง (มากกว่า 10 ล้านบาท)

   สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง จะถูกกำหนดเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดกว่า เพื่อคัดกรองผู้กู้ที่มีศักยภาพทางการเงินจริง และลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียในอนาคต

5. ส่งผลต่อโอกาสอนุมัติสินเชื่อ

   ธนาคารจะพิจารณาค่า LTV ร่วมกับภาระหนี้อื่น ๆ เช่น สินเชื่อผ่อนสินค้า หนี้บัตรเครดิต ค่างวดผ่อนรถยนต์ และรายได้ของผู้กู้ แม้ LTV จะไม่ใช่ปัจจัยเดียวในการตัดสินใจ แต่หากไม่เป็นไปตามเกณฑ์ ก็อาจส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปได้ยากขึ้น

มาตรการ LTV ส่งผลกระทบกับใครบ้าง?

1. ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดเพื่ออยู่อาศัย

   จำเป็นต้องวางแผนการเงินและเตรียมเงินออมให้สอดคล้องกับสัญญากู้ โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง ซึ่งมักต้องใช้เงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้น

2. ธนาคารและสถาบันการเงิน

   ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ พร้อมทั้งเข้มงวดในกระบวนการพิจารณาและประเมินมูลค่าหลักประกันมากยิ่งขึ้น

3. เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์

   ต้องปรับกลยุทธ์ด้านการขายและการตลาด เช่น การขยายระยะเวลาผ่อนดาวน์ เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเตรียมเงินดาวน์ได้เพียงพอตามเกณฑ์ LTV

4. นักลงทุน

   ได้รับผลกระทบโดยตรง เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนส่วนตัวมากขึ้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินลงทุน (ROI) อาจเปลี่ยนแปลงไป

เรื่องที่คนมักเข้าใจผิดเกี่ยวกับมาตรการ LTV มีอะไรบ้าง?

1. คิดว่า LTV ใช้ “ราคาซื้อขาย” เป็นฐานคำนวณ

   โดยปกติธนาคารส่วนใหญ่จะใช้ "ราคาประเมิน" หรือ "ราคาซื้อขายจริง" มาเป็นฐานในการคำนวณ แต่จะยึดเอา "ราคาที่ต่ำกว่า" มาใช้เป็นหลักในการคำนวณ LTV

2. คิดว่า LTV 100% ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์

   แม้เกณฑ์ LTV จะอนุญาตให้กู้ได้ 100% แต่ในกรณีที่ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ผู้กู้ยังคงต้องชำระส่วนต่างดังกล่าวด้วยเงินของตนเอง

3. คิดว่ารีไฟแนนซ์ต้องใช้เกณฑ์ LTV เหมือนซื้อบ้านใหม่

   การรีไฟแนนซ์บ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยมักจะได้รับการยกเว้นเกณฑ์ LTV บางส่วนเพื่อช่วยเหลือผู้กู้ แต่หากเป็นการรีไฟแนนซ์บ้านหลังที่ 2-3 จะยังคงต้องพิจารณาตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด

4. เข้าใจผิดว่า LTV มีผลกับการอนุมัติสินเชื่อ

   LTV เป็นเพียงเกณฑ์วงเงินสูงสุดเท่านั้น ส่วนธนาคารจะอนุมัติหรือไม่นั้น จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระหนี้ และประวัติบูโรของผู้ขอสินเชื่อเป็นหลัก

5. เข้าใจผิดว่า LTV เหมือนกันทุกโครงการ หรือ ทุกประเภทที่อยู่อาศัย

   ในความเป็นจริง เกณฑ์ LTV อาจแตกต่างกันตามประเภทของที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม รวมถึงเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงินที่อาจกำหนดรายละเอียดแตกต่างกันไปในบางกรณี

เคล็ดลับเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อบ้านอย่างไรให้ได้วงเงินตามที่ต้องการ?

1. เช็กเครดิตและประวัติทางการเงินให้พร้อม

   ควรรักษาประวัติการชำระหนี้ให้สม่ำเสมอและตรงเวลา หลีกเลี่ยงการค้างชำระ เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือและเพิ่มความมั่นใจให้ธนาคารในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ

2. เตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกเหนือค่าบ้าน

   นอกจากเงินดาวน์แล้วควรมีเงินสำรองประมาณ 3-5% ของราคาบ้าน สำหรับค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าตกแต่ง

3. คำนวณภาระผ่อนต่อเดือนให้สอดคล้องกับรายได้

   ภาระหนี้ทั้งหมดรวมค่าผ่อนบ้านใหม่ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อความมั่นคงทางการเงิน

4. ตรวจสอบเกณฑ์ LTV–DTI ของแต่ละธนาคารก่อนยื่นกู้

   แต่ละธนาคารอาจมีเกณฑ์การประเมินราคาหลักประกันและนโยบายภายในที่ต่างกัน ซึ่งการปรึกษาเจ้าหน้าที่ก่อนยื่นกู้จริง จะช่วยลดความผิดพลาดได้มากขึ้น

มาตรการ LTV เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยควรนำมาวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ โดยการเตรียมเงินดาวน์ให้พร้อมตามเกณฑ์ล่าสุด จะช่วยลดข้อจำกัดในการยื่นขอสินเชื่อ และเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างราบรื่นมากยิ่งขึ้น 

หากคุณกำลังมองหาสินเชื่อบ้านที่ตอบโจทย์ ทั้งในด้านวงเงินที่เหมาะสมกับรายได้และเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น KKP HOME LOAN ถือเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจด้วยสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำที่มีให้เลือกทั้งแบบลอยตัวและคงที่ ให้วงเงินสูงสุดถึง 50 ล้านบาท และด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารเกียรตินาคินภัทร พร้อมให้คำปรึกษาเพื่อช่วยให้การมีบ้านของคุณเป็นเรื่องที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น หรือดูรายละเอียดสินเชื่อบ้านอื่น ๆ เพิ่มเติม

คำเตือน: กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
หมายเหตุ : อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของวงเงิน KKP HOME FLEXI อยู่ระหว่าง 5.925% - 15% ต่อปี • เงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย วงเงินอนุมัติ และระยะเวลาผ่อนชำระ เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด โปรดศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: LTV มีผลกับการกู้ร่วม (กู้ 2 คนขึ้นไป) หรือไม่?

Q: หากราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย จะคำนวณ LTV จากราคาใด?

Q: มาตรการ LTV มีผลกับบ้านสร้างเองบนที่ดินหรือไม่?

Q: หากกู้ไม่เต็มวงเงินตามเกณฑ์ LTV จะช่วยให้อนุมัติง่ายขึ้นหรือไม่? 

Q: มาตรการ LTV มีผลต่อบ้านมือสองหรือไม่?