Money Matter

อัปเดตค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2569 ฉบับเข้าใจง่าย

29 May 26
2,442

ใครกำลังวางแผนซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดินในปี 2569 เรื่องที่ต้องทำความเข้าใจก่อนเป็นอันดับแรกคือ ค่าโอนที่ดิน เพราะนอกจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการที่ต้องจ่ายเพิ่ม ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหลายคนอาจตกใจกับตัวเลขที่ไม่ได้เตรียมไว้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ไปจนถึงภาษีที่ต้องชำระ

บทความนี้จึงสรุปค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินทุกรายการแบบเข้าใจง่าย พร้อมตัวอย่างวิธีคำนวณ เพื่อช่วยให้คุณวางแผนทางการเงินได้อย่างรอบคอบ และหลีกเลี่ยงปัญหาค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องชำระให้กับกรมที่ดิน เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน บ้าน หรือคอนโดจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เมื่อชำระครบและจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ซึ่งค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินแต่ละรายการจะมีวิธีคำนวณและอัตราที่แตกต่างกัน ส่วนจะต้องจ่ายรายการไหนบ้างนั้นก็ขึ้นอยู่กับประเภทของการโอน ว่าเป็นการซื้อขาย การให้ระหว่างญาติ หรือการรับมรดก

สิ่งสำคัญที่ควรรู้คือ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเหล่านี้ไม่ได้กำหนดตายตัวว่าฝ่ายไหนต้องเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อกับผู้ขายสามารถตกลงกันได้เองว่าจะแบ่งกันคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับภาระทั้งหมด ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย ควรคุยเรื่องนี้ให้ชัดเจนตั้งแต่แรก เพื่อจะได้เตรียมเงินได้ถูกต้องและไม่เกิดปัญหาในวันโอน

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง?

เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินในกรณีซื้อขายทั่วไป มีรายการหลัก ๆ ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน (ค่าโอน)

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินถือเป็นรายจ่ายก้อนใหญ่ที่สุดในวันโอน โดยอัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยจะใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานที่ดินจังหวัด เช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท แต่ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท จะคำนวณจาก 3.5 ล้านบาท เท่ากับต้องจ่ายค่าโอน 70,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันรัฐบาลมีมาตรการลดค่าโอนที่ดินเหลือเพียง 0.01%สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงวงเงินจดจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยเป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรี และประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

ที่มา: ราชกิจจานุเบกษา

2. ค่าจดจำนอง

กรณีที่ผู้ซื้อกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินมาซื้อ จะต้องเสียค่าจดจำนองในอัตราปกติ 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท เช่น กู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองปกติจะอยู่ที่ 30,000 บาท

เช่นเดียวกับค่าโอน มาตรการรัฐในปี 2568-2569 ยังลดค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยเงื่อนไขสำคัญคือ ต้องโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้รับสิทธิ์

3. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ซึ่งค่าอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่ถูกเรียกเก็บพร้อมกัน หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์อีก ตามหลักเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนดไว้

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

คิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยจะเรียกเก็บเฉพาะกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา แต่หากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้น และไปเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายนี้จะเป็นภาระของฝ่ายขาย เว้นแต่จะมีการตกลงเป็นอย่างอื่นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) เป็นภาระของผู้ขาย โดยกรมที่ดินจะเป็นผู้คำนวณและหักภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ การคำนวณภาษีรายการนี้ค่อนข้างซับซ้อนกว่ารายการอื่น เนื่องจากจะใช้ราคาประเมินเป็นฐาน แล้วหักค่าใช้จ่ายตามอัตราเหมาจ่ายที่กำหนดตามจำนวนปีที่ถือครอง จากนั้นจะนำรายได้สุทธิไปเฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครองก่อนคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้แบบขั้นบันได

ทั้งนี้ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกเช่นเดียวกับการคำนวณภาษีเงินได้ทั่วไป หากต้องการประเมินภาษีเบื้องต้นด้วยตนเอง สามารถใช้ระบบคำนวณของกรมที่ดินได้ที่ lecs.dol.go.th

6. ค่าคำขอและค่าพยาน (ค่าใช้จ่ายเล็กน้อย)

นอกจากค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินและภาษีหลักทั้ง 5 รายการข้างต้นแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่กรมที่ดินเรียกเก็บตามระเบียบ ซึ่งต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน ได้แก่

ค่าคำขอ: แปลงละ 5 บาท เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับการยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าหน้าที่
ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท เป็นค่าอากรสำหรับสำเนาสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะได้รับคนละ 1 ฉบับ
ค่าพยาน: 20 บาท เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับพยานที่ลงนามรับรองการทำนิติกรรมในวันโอน

รวมค่าใช้จ่ายทั้ง 3 รายการอยู่ที่ 30 บาทต่อการโอน 1 แปลง แม้จะเป็นจำนวนเงินไม่มากเมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมและภาษีรายการอื่น แต่การทราบรายละเอียดไว้ล่วงหน้าจะช่วยให้สามารถเตรียมค่าใช้จ่ายได้อย่างครบถ้วนมากขึ้น

วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน พร้อมตัวอย่าง

เมื่อทราบรายการค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการนำมาคำนวณจริง เพื่อประเมินว่าในวันโอนกรรมสิทธิ์จะต้องเตรียมเงินไว้ประมาณเท่าไร โดยสิ่งที่ต้องรู้ก่อนคำนวณมี 4 อย่าง ได้แก่ ราคาซื้อขายที่ตกลงกัน, ราคาประเมินของกรมที่ดิน, วงเงินจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) และจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น

สูตรคำนวณค่าโอนที่ดินคิดอย่างไร?

หลักการสำคัญคือ ให้เปรียบเทียบราคาซื้อขายกับราคาประเมินก่อนทุกครั้ง แล้วใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ (ยกเว้นค่าจดจำนองที่คิดจากวงเงินกู้ และภาษีเงินได้ฯ ที่คิดจากราคาประเมินเท่านั้น) จากนั้นนำมาคูณกับอัตราของแต่ละรายการตามสูตรต่อไปนี้

ค่าธรรมเนียมโอน = ราคาที่สูงกว่า (ระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน) × 2%
ค่าจดจำนอง = วงเงินจดจำนอง × 1%
ค่าอากรแสตมป์ = ราคาที่สูงกว่า × 0.5% (เฉพาะกรณีถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ = ราคาที่สูงกว่า × 3.3% (เฉพาะกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีถือครอง แล้วคิดภาษีตามอัตราขั้นบันได (กรมที่ดินคำนวณให้ในวันโอน)

รายการค่าใช้จ่าย	สูตรคำนวณ	อัตราปกติ	อัตราตามมาตรการรัฐ*
ค่าธรรมเนียมโอน	ราคาที่สูงกว่า (ระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน) × อัตรา	2%	0.01%
ค่าจดจำนอง	วงเงินจดจำนอง × อัตรา	1% (ไม่เกิน 200,000 บาท)	0.01%
ค่าอากรแสตมป์	ราคาที่สูงกว่า × อัตรา (กรณีถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	0.5%	0.5% (ไม่ลด)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ราคาที่สูงกว่า × อัตรา (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี)	3.3%	3.3% (ไม่ลด)
ภาษีเงินได้ฯ หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง แล้วคิดภาษีตามขั้นบันได	ตามขั้นบันได	ตามขั้นบันได (ไม่ลด)
ค่าคำขอ + อากรคู่ฉบับ + ค่าพยาน	อัตราคงที่	30 บาท	30 บาท

ตัวอย่างที่ 1: ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการรัฐ)

นายสมชายซื้อบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท ราคาประเมิน 3,500,000 บาท กู้ธนาคาร 3,200,000 บาท ผู้ขายถือครองมาแล้ว 6 ปี และโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกันภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ทำให้ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%

ค่าธรรมเนียมโอน = 4,000,000 × 0.01% = 400 บาท
ค่าจดจำนอง = 3,200,000 × 0.01% = 320 บาท
ค่าอากรแสตมป์ = 4,000,000 × 0.5% = 20,000 บาท (ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี จึงเสียอากรแสตมป์แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีเงินได้ฯ = กรมที่ดินคำนวณให้ในวันโอน (เป็นภาระของผู้ขาย)
ค่าคำขอ + อากรคู่ฉบับ + ค่าพยาน = 30 บาท

รวมค่าใช้จ่าย (ไม่รวมภาษีเงินได้ฯ) = 20,750 บาท

ตัวอย่างที่ 2: ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ไม่ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียม)

นางสาวพิมพ์ซื้อบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินหลังเดียวกัน ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท ราคาประเมิน 3,500,000 บาท กู้ธนาคาร 3,200,000 บาท ผู้ขายถือครองมาแล้ว 6 ปีเช่นกัน แต่ไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการรัฐ (เช่น โอนหลังวันที่ 30 มิถุนายน 2569 หรือไม่ได้จดจำนองในคราวเดียวกัน) จึงต้องคำนวณตามอัตราปกติทุกรายการ

ค่าธรรมเนียมโอน = 4,000,000 × 2% = 80,000 บาท (ใช้ราคาซื้อขายเพราะสูงกว่าราคาประเมิน)
ค่าจดจำนอง = 3,200,000 × 1% = 32,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ = 4,000,000 × 0.5% = 20,000 บาท (ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี จึงเสียอากรแสตมป์แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ = ไม่ต้องเสีย (ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี)
ภาษีเงินได้ฯ = กรมที่ดินคำนวณให้ในวันโอน (เป็นภาระของผู้ขาย)
ค่าคำขอ + อากรคู่ฉบับ + ค่าพยาน = 30 บาท

รวมค่าใช้จ่าย (ไม่รวมภาษีเงินได้ฯ) = 132,030 บาท

เปรียบเทียบค่าโอนที่ดิน: ได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียม vs ไม่ได้สิทธิ์

รายการ	ได้สิทธิ์ (อัตรา 0.01%)	ไม่ได้สิทธิ์ (อัตราปกติ)	ส่วนต่างที่ประหยัดได้
ค่าธรรมเนียมโอน	400 บาท	80,000 บาท	79,600 บาท
ค่าจดจำนอง	320 บาท	32,000 บาท	31,680 บาท
ค่าอากรแสตมป์	20,000 บาท	20,000 บาท	-
ค่าคำขอ + อากรคู่ฉบับ + ค่าพยาน	30 บาท	30 บาท	-
รวม (ไม่รวมภาษีเงินได้ฯ)	20,750 บาท	132,030 บาท	111,280 บาท

จากตารางจะเห็นว่า บ้านหลังเดียวกัน ราคาเดียวกัน เงื่อนไขเดียวกันทุกอย่าง แค่ได้สิทธิ์ตามมาตรการรัฐก็ช่วยประหยัดค่าโอนที่ดินไปได้ถึง 111,280 บาท ดังนั้นใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ควรดำเนินการโอนและจดจำนองให้ทันภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เพื่อไม่ให้เสียสิทธิ์ประหยัดค่าใช้จ่ายก้อนนี้

ค่าโอนที่ดิน กรณีโอนในครอบครัว แตกต่างกันอย่างไร?

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินที่อธิบายมาทั้งหมดข้างต้นเป็นกรณี "ซื้อขาย" ระหว่างบุคคลทั่วไป แต่หากเป็นการโอนภายในครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นพ่อแม่โอนให้บุตร หรือรับมรดกจากผู้เสียชีวิต อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีจะแตกต่างออกไปอย่างมาก ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน

รายการ	บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย	บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย	โอนมรดก (ทายาทโดยธรรม)	โอนให้ญาติ (ไม่ใช่สายตรง)
ค่าธรรมเนียมโอน	0.5%	0.5%	0.5%	2%
ค่าอากรแสตมป์	0.5%	0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%*	ไม่ต้องเสีย	0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%*
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่ต้องเสีย (แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี)	เสีย 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี	ไม่ต้องเสีย	เสีย 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี
ภาษีเงินได้ฯ	5% เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท	ตามอัตราขั้นบันได (หักค่าใช้จ่ายเหมา 50%)	ไม่ต้องเสีย	ตามอัตราขั้นบันได (หักค่าใช้จ่ายเหมา 50%)
ฐานคำนวณ	ราคาประเมิน	ราคาประเมิน	ราคาประเมิน	ราคาประเมิน

1. โอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย หมายถึง บุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน หรือกรณีที่พ่อได้จดทะเบียนรับรองบุตร การโอนในกรณีนี้ถือเป็นการ "ให้โดยเสน่หา" ซึ่งได้รับสิทธิ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียมและภาษีมากที่สุด โดยมีค่าใช้จ่ายดังนี้

2. โอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หมายถึง บุตรที่เกิดมาโดยพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน และพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร (สำหรับฝ่ายแม่ ลูกจะเป็นบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายของแม่เสมอ ไม่ว่าจะจดทะเบียนสมรสหรือไม่) กรณีนี้ค่าธรรมเนียมโอนจะเท่ากับลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่ภาษีเงินได้ฯ จะต่างกันอย่างชัดเจน

3. โอนมรดก (ทายาทโดยธรรม/ผู้สืบสันดาน)

กรณีที่เจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้ว ทรัพย์สินจะตกทอดเป็นมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรม ซึ่งได้แก่ บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรส บุพการี และผู้สืบสันดาน (หลาน เหลน) การโอนมรดกถือเป็นกรณีที่มีค่าใช้จ่ายต่ำที่สุด เนื่องจาก ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมด

4. โอนที่ดินให้ญาติ (ที่ไม่ใช่สายตรง)

การโอนที่ดินให้ญาติที่ไม่ใช่บุตรหรือผู้สืบสันดานโดยตรง ไม่ว่าจะเป็น พี่น้อง ลุง ป้า น้า อา ลูกบุญธรรม ลูกเขย หรือลูกสะใภ้ จะมีค่าใช้จ่ายเทียบเท่ากับการซื้อขายทั่วไป ไม่ได้รับสิทธิ์ลดหย่อนพิเศษแต่อย่างใด

เอกสารที่ต้องเตรียมในวันโอนที่ดินมีอะไรบ้าง?

1. เอกสารฝ่ายผู้ซื้อ (บุคคลธรรมดา)

บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (กรณีเคยเปลี่ยน)
สำเนาใบจดทะเบียนสมรส หรือใบจดทะเบียนหย่า (กรณีมีคู่สมรส)
หนังสือยินยอมคู่สมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรส)
หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง)

2. เอกสารฝ่ายผู้ขาย

โฉนดที่ดินตัวจริง (หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์)
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (กรณีเคยเปลี่ยน ต้องเตรียมทุกฉบับที่เคยเปลี่ยนมา)
หนังสือมอบอำนาจ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้าง (กรณีเป็นบ้านจัดสรร)

7 ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานกรมที่ดินทำอย่างไร?

กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสารทั้งหมดให้ครบถ้วน
นำคำขอและเอกสารไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
เมื่อถึงคิวแล้ว ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียม และออกใบคำนวณค่าใช้จ่าย
ผู้ซื้อและผู้ขายชำระเงินตามที่ตกลงกัน
เจ้าพนักงานที่ดินลงนามจดทะเบียนและประทับตราในโฉนดที่ดิน ถือเป็นการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ
ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องเจอ ซึ่งนอกจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีอีกหลายรายการที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงแบ่งกันจ่ายได้ตามข้อตกลง

สำหรับใครที่กำลังมองหาสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด สินเชื่อบ้าน KKP HOME LOAN จากธนาคารเกียรตินาคินภัทร ให้วงเงินอนุมัติสูงสุด 50 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง พร้อมแจ้งผลอนุมัติเบื้องต้นภายใน 3 วันทำการหลังได้รับเอกสารครบถ้วน สามารถกู้ร่วมได้สูงสุด 4 คน โดยต้องเป็นบุคคลในครอบครัวเดียวกัน ผู้ที่สนใจสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ธนาคารเกียรตินาคินภัทร

คำเตือน: กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว

อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) อยู่ระหว่าง 4.918% – 5.220% ต่อปี สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MLR ณ วันที่ 5 มีนาคม 2569 = 7.45% ต่อปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว สามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ โดยเป็นอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้าน วงเงิน 5 ล้านบาท อายุสัญญา 30 ปี
หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนดผู้สนใจควรศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมและเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายสถาบันการเงินก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: ค่าโอนที่ดิน ใครเป็นคนจ่าย?

A: กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าฝ่ายใดต้องเป็นผู้จ่าย ผู้ซื้อกับผู้ขายสามารถตกลงกันเองได้ว่าจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับภาระทั้งหมด โดยทั่วไปในทางปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมโอนมักแบ่งกันคนละครึ่ง ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะมักเป็นภาระของฝ่ายผู้ขาย

Q: ค่าโอนที่ดินเปล่า กับ ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน ต่างกันไหม?

A: รายการค่าใช้จ่ายและอัตราค่าธรรมเนียมเหมือนกัน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม สิ่งที่ต่างกันคือ "ฐานราคา" ที่ใช้คำนวณ เพราะบ้านพร้อมที่ดินจะมีราคาประเมินและราคาซื้อขายที่รวมทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ฐานคำนวณสูงกว่าที่ดินเปล่า และค่าใช้จ่ายรวมจึงสูงกว่าตามไปด้วย

Q: อากรแสตมป์ กับ ภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียทั้งคู่ไหม?

A: ไม่ต้องเสียทั้งคู่ เพราะสองรายการนี้จะไม่ถูกเรียกเก็บพร้อมกัน หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่หากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และไปเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน

Q: ซื้อบ้านกู้แบงก์ วันโอนต้องจ่ายเงินสดเพิ่มเท่าไหร่?

A: ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั่วไปฝั่งผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอน (ส่วนที่ตกลงรับผิดชอบ) และค่าจดจำนอง เป็นหลัก ส่วนธนาคารจะโอนเงินกู้ให้ผู้ขายโดยตรงในวันโอน

Q: ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน

A: สามารถตรวจสอบได้ทางออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ที่ https://assessprice.treasury.go.th/ โดยระบุตำแหน่งที่ดินหรือเลขที่โฉนด ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อตารางวาให้ทันที นอกจากนี้ยังสามารถสอบถามราคาประเมินได้โดยตรงที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่

KKP

Consultant