Money Matter

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ใครบ้างที่ต้องจ่าย สามารถผ่อนชำระได้หรือไม่

07 พ.ค. 69
15,868

ผู้ที่ถือครองหรือกำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับ ‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ เนื่องจากเป็นหนึ่งในภาษีที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะเรื่องอัตราภาษีและกำหนดเวลาชำระในแต่ละปี

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินและนักลงทุนสามารถวางแผนการเงินได้อย่างเหมาะสม รวมถึงนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจด้านการลงทุนในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax) หรือ ‘ภดส.’ คือ ภาษีที่จัดเก็บจากผู้ที่มีกรรมสิทธิ์หรือครอบครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เช่น ที่ดิน บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ โดยต้องชำระภาษีเป็นรายปีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา โดยใช้แทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน

การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีวัตถุประสงค์เพื่อกระจายการถือครองที่ดิน กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า รวมทั้งช่วยเพิ่มรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อนำไปใช้พัฒนาพื้นที่และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในชุมชน

ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?

หลายคนอาจสงสัยว่า ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง? โดยหลักแล้ว ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์หรือครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่กฎหมายกำหนด จะมีหน้าที่ต้องชำระภาษีประเภทนี้ อย่างไรก็ตาม ในบางกรณีอาจมีเงื่อนไขการยกเว้นหรือการลดหย่อนภาษีตามข้อกำหนดของกฎหมายด้วย

โดยผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถแบ่งออกเป็นกลุ่มหลัก ๆ ดังนี้

1. เจ้าของที่ดิน (มีชื่อในโฉนด)

ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน แม้จะเป็นที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ ก็มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

2. เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน อาคารหรือโรงงาน)

ผู้ที่เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านพักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือโรงงาน ซึ่งมีการครอบครองและใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างนั้น มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นกัน

3. เจ้าของห้องชุด (คอนโดมิเนียม)

เจ้าของห้องชุดที่มีชื่อในโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องทำการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

4. ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ

ในกรณีที่ที่ดินเป็นของรัฐ แต่มีบุคคลหรือเอกชนได้รับสิทธิให้ครอบครอง เช่า หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว บุคคลนั้นอาจมีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

ภาษีที่ดิน ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นผู้จ่าย?

ในทางกฎหมายแล้ว ผู้ที่มีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เจ้าของทรัพย์สินที่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ ไม่ใช่ผู้เช่าทรัพย์สิน

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ คู่สัญญาสามารถตกลงเงื่อนไขเพิ่มเติมในสัญญาเช่าได้ เช่น ระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนเจ้าของ โดยต้องเป็นข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายยินยอมร่วมกัน การตกลงดังกล่าวเป็นเพียงข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ในทางกฎหมายเจ้าของทรัพย์สินยังคงเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามที่กฎหมายกำหนด

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภท เก็บภาษีต่างกันอย่างไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการกำหนด อัตราภาษีแตกต่างกันตามลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน โดยกฎหมายแบ่งประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 4 ประเภทหลัก ได้แก่ ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมหรือใช้ประโยชน์อื่น ๆ และที่ดินว่างเปล่า ซึ่งแต่ละประเภทจะมีเกณฑ์การคำนวณภาษีและเงื่อนไขการยกเว้นที่แตกต่างกัน

โดยทั่วไป อัตราภาษีจะคำนวณจาก มูลค่าประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินนั้น ๆ ดังนี้

1. ที่ดินเกษตรกรรม

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการเกษตรมีอัตราภาษีประมาณ 0.01% – 0.1% ของราคาประเมิน โดยบุคคลธรรมดาจะได้รับ การยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนมูลค่าที่เกินจากนี้จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ขณะที่ นิติบุคคลจะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษี และต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

2. ที่อยู่อาศัย

อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจะมีการจัดเก็บภาษีตามเงื่อนไขของการถือครองและมูลค่าทรัพย์สิน ดังนี้

กรณีเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน หากมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี
กรณีเป็นเจ้าของบ้านอย่างเดียว และมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน
บ้านหลังอื่น ๆ หรือกรณีที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02% – 0.1% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
คอนโดมิเนียม ใช้หลักเกณฑ์การจัดเก็บภาษีเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยประเภทบ้าน

3. ที่ดินใช้ประโยชน์อื่น (พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม)

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม เช่น โกดังสินค้า โรงงาน ห้างร้าน โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.3% – 0.7% ของมูลค่าประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

4. ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์

สำหรับใครที่ถือครองที่ดินเปล่า ที่ดินรกร้าง หรือไม่ได้มีการนำไปใช้ประโยชน์ใด ๆ จะยังคงต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเรียกว่าภาษีที่ดินว่างเปล่า โดยมีอัตราภาษีประมาณ 0.3% – 0.7% ของมูลค่าประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

หากไม่ได้มีการใช้ประโยชน์เป็นระยะเวลา 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก ๆ 3 ปี และเพิ่มได้สูงสุดไม่เกิน 3% แต่หากมีการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ เช่น ใช้เพื่อการเกษตรหรือกิจกรรมอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด อัตราภาษีอาจปรับลดลงตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 อัปเดตล่าสุดเป็นอย่างไร?

ในปี 2569 การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังคงใช้หลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยภาครัฐได้กลับมาจัดเก็บภาษีใน อัตราปกติเต็ม 100% หลังจากที่ก่อนหน้านี้มีมาตรการลดภาษีเพื่อบรรเทาผลกระทบทางเศรษฐกิจในช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19

ตารางอัตราภาษีเกษตรกรรม 2569

บุคคลธรรมดา
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	ยกเว้นภาษี
50-125 ล้านบาท	0.01%
125-150 ล้านบาท	0.03%
150-550 ล้านบาท	0.05%
550 - 1,050 ล้านบาท	0.07%
1,050 ล้านบาท	0.1%

นิติบุคคล
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-75 ล้านบาท	0.01%
75-100 ล้านบาท	0.03%
100-500 ล้านบาท	0.05%
500-1,000 ล้านบาท	0.07%
1,000 ล้านบาท	0.1%

ตารางอัตราภาษีที่อยู่อาศัย 2569

กรณีเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	ยกเว้นภาษี
50-75 ล้านบาท	0.03%
75-100 ล้านบาท	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

กรณีเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเพียงอย่างเดียว
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-10 ล้านบาท	ยกเว้นภาษี
10-50 ล้านบาท	0.02%
50-75 ล้านบาท	0.03%
75-100 ล้านบาท	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

กรณีเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (บ้านหลังที่สอง)
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	0.02%
50-75 ล้านบาท	0.03%
75-100 ล้านบาท	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

ตารางอัตราภาษีพาณิชยกรรม / อื่น ๆ 2569

กรณีเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	0.03%
50-200 ล้านบาท	0.4%
200-1,000 ล้านบาท	0.5%
1,000-5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.6%
5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.7%

ตารางอัตราภาษีที่ดินว่างเปล่า 2569

กรณีเป็นเจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่า
มูลค่าที่ดิน	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	0.03%
50-200 ล้านบาท	0.4%
200-1,000 ล้านบาท	0.5%
1,000-5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.6%
5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.7%

หมายเหตุ: หากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าโดยไม่ได้ทำประโยชน์ติดต่อกันเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3% จนกว่าจะมีการนำที่ดินกลับมาใช้ประโยชน์
ที่มา : Supalai และ แสนสิริ

คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างไร พร้อมตัวอย่าง?

หากใครต้องการทราบจำนวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องจ่าย สามารถคำนวณเบื้องต้นได้ด้วยตัวเองตามสูตรดังนี้

สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง = (มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง - มูลค่าที่ได้รับการยกเว้น) × อัตราภาษี

โดยมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคำนวณจากข้อมูลดังต่อไปนี้

มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินต่อตร.วา × จำนวนตร.วา
มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = ราคาประเมินต่อตร.ม. × พื้นที่ × ค่าเสื่อมราคา

ตัวอย่างที่ 1: บ้านหลังหลัก มูลค่า 5 ล้านบาท

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและโฉนด แต่มูลค่าที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี

ตัวอย่างที่ 2: คอนโดหลังรอง มูลค่า 3 ล้านบาท

หากเป็นเจ้าของคอนโดหลังที่สอง และไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้น จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02% หรือ 600 บาทต่อปี

ตัวอย่างที่ 3: ที่ดินว่างเปล่า 100 ตร.วา ราคาประเมิน 50,000/ตร.วา

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินว่างเปล่า จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคำนวณได้จาก

สูตร 5,000,000 x 0.3% = 15,000 บาทต่อปี

หมายเหตุ: ที่ดินรกร้างจะมีการเพิ่มอัตราภาษีทุก 3 ปี หากยังไม่ใช้ประโยชน์

ตัวอย่างที่ 4: ที่ดินเกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา) มูลค่า 60 ล้านบาท

กรณีเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรมในรูปแบบบุคคลธรรมดา ซึ่งมีมูลค่า 60 ล้านบาท ใน 50 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้นภาษี แต่จะต้องเสียภาษีโดยคิดจากมูลค่า 10 ล้านบาทที่เหลือ โดยคำนวณได้ดังนี้

10,000,000 x 0.01% = 1,000 บาท/ปี

ตัวอย่างที่ 5: อาคารพาณิชย์ / โรงงาน มูลค่า 20 ล้านบาท

กรณีเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์หรือโรงงาน มูลค่า 20 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีเป็นจำนวน 20,000,000 × 0.3% = 60,000 บาท/ปี

จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 เมื่อไหร่?

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแต่ละปี จะดำเนินการโดย องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาล อบต. หรือกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีขั้นตอนและช่วงเวลาดำเนินการโดยประมาณ ดังนี้

เดือนมกราคม : ประกาศบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เดือนกุมภาพันธ์ : เปิดให้เจ้าของทรัพย์สินตรวจสอบและยื่นคำร้องแก้ไขข้อมูล
เดือนมีนาคม : อปท. คำนวณภาษีและส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษี
เดือนเมษายน : กำหนดชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

โดยปกติแล้ว ผู้เสียภาษีจะต้อง ชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี อย่างไรก็ตาม ในบางปีอาจมีการประกาศขยายระยะเวลาชำระภาษีเพิ่มเติม ดังนั้นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างควรติดตามประกาศจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ของตนเองอย่างสม่ำเสมอ

จ่ายภาษีที่ดินที่ไหนบ้าง?

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถชำระได้หลายช่องทาง ขึ้นอยู่กับระบบที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) แต่ละพื้นที่รองรับ โดยช่องทางหลักมีดังนี้

1. จ่ายที่สำนักงาน อปท. (เทศบาล / อบต. / สำนักงานเขต กทม.)

ผู้เสียภาษีสามารถนำ ใบแจ้งภาษี (ภ.ด.ส.6) พร้อมบัตรประชาชน ไปชำระภาษีได้ที่สำนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือสำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร

2. จ่ายภาษีที่ดินออนไลน์

ปัจจุบันหลายพื้นที่รองรับการชำระภาษีผ่านช่องทางออนไลน์หรือธนาคาร โดยช่องทางที่พบบ่อย ได้แก่

ชำระผ่าน Mobile Banking โดยสแกน QR Code ที่อยู่บนใบแจ้งภาษี
ชำระผ่าน เคาน์เตอร์ธนาคารที่เข้าร่วมรายการ
ชำระผ่าน ระบบ e-LAAS ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น (บางพื้นที่)

3. จ่ายผ่านที่ทำการไปรษณีย์ (ธนาณัติ / ตั๋วแลกเงิน)

ในบางพื้นที่สามารถชำระภาษีผ่าน ที่ทำการไปรษณีย์ได้ โดยชำระในรูปแบบธนาณัติหรือเช็ค/ตั๋วแลกเงิน ส่งไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ออกใบแจ้งภาษี

ช่องทางการชำระ	วิธีการ	หลักฐานที่ต้องใช้	ข้อจำกัด
สำนักงาน อปท.	เดินทางไปชำระด้วยตนเอง	ใบแจ้งประเมิน และบัตรประชาชน	ต้องไปในวันและเวลาราชการเท่านั้น
ช่องทางออนไลน์	ชำระผ่านการโอน หรือเคาน์เตอร์	ใบแจ้งประเมินที่มีรหัสชำระเงิน หรือ QR Code บนใบแจ้งภาษี	บางแห่งอาจไม่รองรับการชำระด้วย QR Code หรือมีค่าธรรมเนียมธนาคาร
ที่ทำการไปรษณีย์	สั่งจ่ายธนาณัติ	ใบแจ้งประเมิน ธนาณัติหรือเช็ค	ต้องกรอกเอกสาร และชำระค่าธรรมเนียมไปรษณีย์

จ่ายภาษีล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้น?

หากผู้เสียภาษีไม่ได้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในกำหนด จะต้องเสีย เงินเพิ่มและเบี้ยปรับตามกฎหมาย ดังนี้

เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน ของภาษีที่ค้างชำระ โดยคิดตามจำนวนเดือนที่ค้างชำระ
หากยังไม่ชำระหลังจากได้รับหนังสือแจ้งเตือนจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) อาจถูก คิดเบี้ยปรับเพิ่มเติม และถูกดำเนินการตามกฎหมาย
ในกรณีที่ยังค้างชำระต่อเนื่อง อปท. มีสิทธิ์ ดำเนินการยึดทรัพย์หรือขายทอดตลาดทรัพย์สินเพื่อชำระภาษี

ดังนั้นผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีควรตรวจสอบใบแจ้งประเมิน และชำระภาษีภายในกำหนด เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับและปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง

ขอผ่อนชำระภาษีที่ดินได้ไหม?

ผู้เสียภาษีสามารถ ขอผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นงวดได้ ในกรณีที่ยอดภาษีที่ต้องชำระ เกิน 3,000 บาท โดยต้องยื่นคำร้องต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่เป็นผู้จัดเก็บภาษี

โดยทั่วไปสามารถผ่อนชำระได้ ไม่เกิน 3 งวด ภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น ตั้งแต่เดือนเมษายนถึงเดือนมิถุนายนของปีภาษีนั้น ทั้งนี้ เงื่อนไขและกำหนดเวลาอาจแตกต่างกันไปตามประกาศขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในแต่ละพื้นที่

วิธีลดภาษีที่ดินอย่างถูกกฎหมาย

ผู้ถือครองที่ดินสามารถลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ หากมีการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างเหมาะสมตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด โดยหนึ่งในวิธีที่พบได้บ่อย มีดังนี้

1. ปลูกพืชหรือใช้ประโยชน์ทางการเกษตร

หากมีที่ดินว่างเปล่า หรือที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยปกติจะถูกจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.3% ของราคาประเมิน แต่หากมีการนำที่ดินไปใช้ เพื่อการเกษตรกรรม เช่น ปลูกไม้ยืนต้น ไม้ผล หรือพืชเศรษฐกิจ อัตราภาษีอาจลดลงเหลือประมาณ 0.01% – 0.1% ตามหลักเกณฑ์ของที่ดินเพื่อการเกษตร โดยมีเงื่อนไข คือ จำนวนพืชที่ปลูกต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ที่กำหนด ดังนี้

พืชเนื้อไม้ : 100-400 ต้น/ไร่ เช่น ไม้สัก ประดู่ พะยูง
พืชให้ผล : 4-100 ต้น/ไร่ เช่น มะม่วง ทุเรียน ลำไย
พืชเศรษฐกิจอื่นๆ 57 ชนิดตามเกณฑ์ที่กระทรวงเกษตรฯ และกระทรวงมหาดไทยกำหนด

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ไม่ได้พิจารณาเพียงการปลูกต้นไม้เท่านั้น แต่ต้องมี การใช้ประโยชน์ทางการเกษตรจริง และต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด เช่น ประเภทพืช ระยะปลูก และความหนาแน่นของพืชต่อพื้นที่

ดังนั้น เจ้าของที่ดินควรแจ้งหรือให้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ในที่ดิน เพื่อให้การจัดเก็บภาษีเป็นไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ถูกต้อง

2. ย้ายทะเบียนบ้านเข้าที่อยู่อาศัยหลัก

ในกรณีที่มีบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง หากต้องการใช้สิทธิยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับ ที่อยู่อาศัยหลักมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท เจ้าของทรัพย์สินควรมีชื่ออยู่ใน ทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้น ดังนั้น ในกรณีที่มีบ้านหลายหลัง เจ้าของทรัพย์สินสามารถพิจารณาย้ายชื่อเข้า ทะเบียนบ้านของบ้านที่ต้องการใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก เพื่อให้เข้าเงื่อนไขการใช้สิทธิยกเว้นภาษี

3. ใช้สิทธิยกเว้นบ้านหลังหลัก (เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

กรณีที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยหลักได้ โดยทรัพย์สินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย หากมูลค่าเกินกว่านั้นจะเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกินจากวงเงินยกเว้น

4. จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน (Usufruct)

กรณีที่เป็นเจ้าของที่ดิน และต้องการให้สิทธิเก็บกินแก่ลูกหลาน จะต้องทำการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินกับกรมที่ดิน เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ตามขอบเขตที่กฎหมายกำหนด หากผู้ได้รับสิทธินำที่ดินไปใช้ประโยชน์จริง เช่น ใช้เพื่ออยู่อาศัยหรือทำการเกษตร ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนแปลงไป อาจมีผลต่ออัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้เช่นกัน

5. แบ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินให้สมาชิกในครอบครัว

การแบ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินให้สมาชิกในครอบครัว โดยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดิน ซึ่งอาจช่วยให้ทรัพย์สินแต่ละรายการมีเจ้าของแยกกันอย่างชัดเจน

การแบ่งกรรมสิทธิ์อาจทำให้เจ้าของแต่ละรายสามารถใช้สิทธิทางภาษีได้ตามเงื่อนไขของกฎหมาย เช่น การใช้สิทธิยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก อย่างไรก็ตาม การโอนหรือแบ่งกรรมสิทธิ์ควรพิจารณาผลกระทบด้านภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย

ไม่จ่ายภาษีที่ดิน มีโทษอะไรบ้าง?

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถือเป็นหน้าที่ของผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หากไม่ชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนด อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและมาตรการทางกฎหมายตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

1. เบี้ยปรับ

หากไม่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนด จะมีเบี้ยปรับตามระยะเวลาที่ค้างชำระ 10%-40% ของภาษีค้างชำระ

2. เงินเพิ่ม

นอกจากเบี้ยปรับแล้ว ผู้เสียภาษีจะต้องชำระ เงินเพิ่มในอัตรา 1% ต่อเดือน ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ โดยคิดตามจำนวนเดือนที่ค้างชำระ และ เงินเพิ่มรวมกันต้องไม่เกินจำนวนภาษีที่ค้าง

3. การบังคับคดี

หากไม่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลังจากมีการแจ้งเตือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มีอำนาจดำเนินการ ยึด อายัด หรือขายทอดตลาดทรัพย์สิน เพื่อนำเงินมาชำระภาษีที่ค้างได้ตามขั้นตอนทางกฎหมาย

4. แจ้งรายการเท็จหรือหลีกเลี่ยงภาษี

ในกรณีที่มีการ แจ้งข้อมูลอันเป็นเท็จ หรือจงใจหลีกเลี่ยงการเสียภาษี อาจมีโทษตามกฎหมาย ได้แก่ จำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

คัดค้านหรืออุทธรณ์ภาษีที่ดินได้ไหม มีขั้นตอนอย่างไร?

หากผู้เสียภาษีเห็นว่าการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ถูกต้อง เช่น มูลค่าประเมินไม่ตรงกับข้อเท็จจริง หรือมีการจัดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินคลาดเคลื่อน สามารถยื่นคำร้องคัดค้านหรืออุทธรณ์ได้ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด ดังนี้

ยื่นคำร้องคัดค้านต่อ อปท. ภายใน 30 วัน นับจากได้รับแจ้งภาษี
อปท. พิจารณาภายใน 60 วัน
เมื่อผลพิจารณาออกแล้ว ไม่เห็นด้วยกับผลพิจารณา สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ภายใน 30 วัน
หากผลออกมาไม่เป็นตามที่ต้องการ สามารถฟ้องศาลปกครองได้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องชำระเป็นประจำทุกปี โดยบุคคลธรรมดาที่ถือครองที่อยู่อาศัยอาจได้รับการยกเว้นภาษีตามเงื่อนไขที่กำหนด ขณะที่ที่ดินเชิงพาณิชย์หรือที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่าถึงเกณฑ์จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

การวางแผนภาษีควบคู่กับการบริหารสภาพคล่องทางการเงินจึงเป็นสิ่งสำคัญ สำหรับผู้ที่ต้องการเพิ่มความยืดหยุ่นด้านการเงิน KKP Home Flexi วงเงินสินเชื่อสำรองพร้อมใช้ที่มาพร้อมกับสินเชื่อบ้าน ช่วยให้คุณจัดการค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้คล่องตัวขึ้น ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) เริ่มต้น 5.925% - 15% ต่อปี ให้คุณจัดการทุกรายจ่ายสำคัญได้อย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยวงเงินกู้ที่คุ้มค่าและเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม

คำเตือน กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
• อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของสินเชื่อบ้าน อยู่ระหว่าง 4.918% - 5.220% ต่อปี สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MLR ณ วันที่ 5 มีนาคม 2569 = 7.45% ต่อปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว สามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ โดยเป็นอัตราดอกเบี้ย สำหรับสินเชื่อบ้าน วงเงิน 5 ล้านบาท อายุสัญญา 30 ปี และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของวงเงิน KKP HOME FLEXI อยู่ระหว่าง 5.925% - 15% ต่อปี • หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: ภาษีที่ดิน คอนโดคิดอย่างไร?

A: คิดตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หากเป็นคอนโดหลังแรกและเจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษีในกรณีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากเป็นคอนโดหลังที่สอง หรือคอนโดที่ปล่อยเช่า จะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

Q: ภาษีที่ดิน บ้านหลังแรกกับบ้านหลังรองต่างกันอย่างไร?

A: บ้านหลังแรกที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษีในกรณีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ขณะที่บ้านหลังรองจะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นและต้องเสียภาษีตามเกณฑ์ที่กำหนด

Q: ภาษีที่ดินว่างเปล่าคิดอย่างไร และมีมาตรการเพิ่มอัตราภาษีหรือไม่?

A: ที่ดินที่ปล่อยว่างไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะเสียภาษีในอัตรา 0.3% – 0.7% ต่อปี และหากปล่อยว่างติดต่อกัน ทุก 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3%

Q: ภาษีที่ดินสำหรับโรงงาน โกดัง หรือคลังสินค้า คิดอย่างไร?

A: จัดอยู่ในประเภท ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชยกรรมหรือใช้ประโยชน์อื่น ๆ โดยทั่วไปจะเสียภาษีในอัตราประมาณ 0.3% - 0.7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

Q: มรดกที่ดินที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องเสียภาษีหรือไม่?

A: ยังต้องเสียภาษี โดยผู้ที่ครอบครองหรือผู้รับมรดกซึ่งใช้ประโยชน์ในที่ดินจะเป็นผู้มีหน้าที่ชำระภาษี

ข้อมูลอ้างอิง: พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษา

ผู้เชี่ยวชาญ