1. สร้างเครดิตให้ดี มีชัยตั้งแต่เริ่ม

2. เคลียร์หนี้เดิมก่อนสร้างหนี้ใหม่ ปิดวงเงินที่ไม่จำเป็นและไม่ได้ใช้ ก่อนยื่นกู้เงินซื้อบ้าน

โดยปกติแล้วสถาบันการเงินจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระคืนสินเชื่อของผู้กู้ หากมีภาระผ่อนจำนวนมากอาจจะไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งหลักเกณฑ์ทั่วไปคือมียอดผ่อนรวมกันต่อเดือนไม่เกิน 40-60% ของรายได้ในแต่ละเดือน นั่นหมายความว่า เมื่อรวมยอดผ่อนของสินเชื่อบ้านกับยอดผ่อนอื่นๆ แล้วต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ ดังนั้น ควรรีบเคลียร์ภาระหนี้เดิมก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้การมีวงเงินบัตรเครดิต หรือบัตรกดเงินสดจำนวนมากที่ไม่ใช้งาน ก็อาจส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารได้เช่นกัน เพราะธนาคารอาจมองว่ามีความเสี่ยงที่ผู้กู้จะก่อหนี้ได้ง่ายขึ้น จึงควรปิดวงเงินที่ไม่จำเป็น เพื่อให้ธนาคารเห็นถึงความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อเดือนได้มากขึ้นนั่นเอง

3. ประเมินค่าใช้จ่ายให้ครบ ซื้อบ้านไม่ได้จบแค่ค่าบ้านอย่างเดียว

การซื้อบ้าน 1 หลัง ไม่ได้หมายความว่าเราจะจ่ายเงินเท่ากับตัวเลขที่โครงการหรือผู้ขายประกาศขายเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมายที่เราต้องประเมินรวมไว้ด้วย โดยแบ่งเป็นกลุ่มใหญ่ๆ ได้ดังนี้

• ค่าใช้จ่ายเมื่อตัดสินใจจองซื้อบ้าน: เงินจอง ค่าทำสัญญา เงินดาวน์ 
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขอสินเชื่อ: ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ ค่าสำรวจและประเมินหลักประกัน 
• ค่าเบี้ยประกันภัย: ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเบี้ยประกันภัยพิบัติ ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (หากผู้กู้ต้องการทำประกันเพิ่มเติมในส่วนนี้)
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ วันโอน: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์
• ค่าใช้จ่ายกรณีซื้อบ้านโครงการ: เงินกองทุน (Sinking Fund) ค่าส่วนกลาง ค่าติดตั้งและประกันมิเตอร์น้ำไฟ
• ค่าใช้จ่ายในการตรวจรับและปรับปรุงบ้านก่อนเข้าอยู่: ค่าจ้างตรวจบ้าน ค่าซ่อมแซมปรับปรุงบ้าน ค่าตกแต่งบ้าน ค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า

4. การวางแผนการเงินเป็นเรื่องจำเป็นของคนที่จะซื้อบ้าน

สำหรับคนส่วนใหญ่แล้ว บ้านมักเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงเป็นอันดับต้นๆ ของชีวิต และหากเรากู้เงินซื้อบ้าน หนี้บ้านก็มักจะเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่สูงสุดเป็นอันดับต้นๆ เช่นกัน อีกทั้งยังมีระยะเวลาการผ่อนที่ยาวนานจนเกือบตลอดช่วงชีวิตในวัยทำงานด้วย ดังนั้นหากเราไม่ได้มีการวางแผนการเงินที่ดี การมีบ้านอาจส่งผลกระทบต่อการเงินของเราและครอบครัวเป็นอย่างมาก

โดยปกติการกู้ซื้อบ้านหรือสินเชื่อใดๆ ก็ตาม สถาบันการเงินที่ให้กู้มักจะประเมินความสามารถในการจ่ายเงินของผู้กู้อยู่แล้ว หากผู้กู้มีหนี้สินอยู่เป็นจำนวนมาก หรือมากกว่ารายได้ที่หักลบกับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนแล้ว เหลือเงินไม่เพียงพอที่จะผ่อนชำระหนี้ สถาบันการเงินย่อมไม่กล้าปล่อยสินเชื่อให้อย่างแน่นอน

หากพิจารณาแล้วพบว่ายังกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านเพราะสาเหตุนี้ก็ไม่ต้องเสียใจไป เพราะบางทีการมีบ้านอาจจะสร้างภาระทางการเงินอันหนักอึ้งให้กับเราก็เป็นได้ ให้เรากลับมาทบทวนและวางแผนการเงินให้พร้อมก่อนดีกว่า

แต่ถ้าเราเป็นคนวางแผนการเงินของเราและครอบครัวเองตั้งแต่ต้น เราย่อมเห็นความเสี่ยงและปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อการเงินของเราและครอบครัวได้มากกว่าสถาบันการเงินอย่างแน่นอน ซึ่งมีหลายปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการเงินของครอบครัวตลอดระยะเวลาการผ่อนบ้าน เช่น ความมั่นคงทางหน้าที่การงานและรายได้ การมีบุตร การซื้อรถ สุขภาพของคนในครอบครัวที่อาจจะต้องมีการจ่ายค่ารักษาพยาบาลจำนวนมาก สภาพเศรษฐกิจ โรคระบาด และการเปลี่ยนแปลงทางสภาวะอากาศ

เมื่อเรารู้ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ เราจะต้องเตรียมการรับมือไว้ เช่น การทำประกันชีวิตและประกันสุขภาพ การลงทุนหรือเตรียมหารายได้จากช่องทางอื่นๆ เพิ่มเติม หรือมีการเก็บเงินสำรองไว้ เป็นต้น เพราะการวางแผนทางการเงินที่ดีและรัดกุมจะช่วยเตรียมความพร้อมสำหรับการมีบ้านทำให้เราและครอบครัวใช้ชีวิตอย่างมีความสุข

5. รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไหร่ หาวงเงินกู้ที่เป็นไปได้สำหรับเรา

ก่อนที่จะคำนวณว่าเรากู้ได้เท่าไหร่ KKP Advice Center ขอเกริ่นถึงที่มาของค่างวดการผ่อนต่อเดือนของสินเชื่อก่อน ซึ่งปกติแล้วพนักงานขายของโครงการบ้านหรือคอนโดมักจะบอกกับเราว่า “ผ่อนล้านละ x,x00 บาท” ซึ่งจริงๆ แล้วตัวเลขดังกล่าวเกิดจากการคำนวณตามสมการที่แปรผันตามอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการผ่อนเป็นหลัก

โดยอัตราดอกเบี้ยคืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านตามที่ธนาคารกำหนด ณ เวลานั้นๆ และระยะเวลาการผ่อนที่เราเลือก ซึ่งธนาคารมีข้อกำหนดให้ผ่อนได้จนถึงอายุ 60-70 ปีแล้วแต่ธนาคาร

สำหรับจำนวนเงินในการให้สินเชื่อของธนาคารจะคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้เพื่อพิจารณาปล่อยกู้ให้เหมาะสม และไม่ให้ผู้กู้แบกรับภาระหนี้มากเกินไป โดยความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนคำนวณมาจากค่างวดของภาระหนี้ทั้งหมดหารรายได้ต่อเดือน ซึ่งไม่ควรเกิน 40-60% ของรายได้ แล้วจึงนำความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนมาคำนวณวงเงินสินเชื่อที่เหมาะสมกับรายได้ของผู้กู้

ฟังดูค่อนข้างยากเลยใช่มั้ย? หากไม่สะดวกคำนวณหาวงเงินสินเชื่อด้วยตัวเอง KKP มีเครื่องมือช่วยคำนวณวงเงินสินเชื่อด้วยตัวเองแบบคร่าวๆ ที่ Financial Tools > สินเชื่อบ้าน - ความสามารถในการกู้ หรือติดต่อเจ้าหน้าที่ของธนาคารเพื่อขอคำแนะนำได้เลย

เงินดาวน์ถือเป็นเงินก้อนใหญ่ที่ต้องเตรียมไว้เมื่อต้องการจะซื้อบ้าน กรณีที่ซื้อกับโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ โครงการอาจเสนอทางเลือกให้เป็นการผ่อนดาวน์แทนที่จะจ่ายเงินดาวน์ทั้งก้อนทีเดียว โดยเงินดาวน์นี้ผู้ซื้อบ้านจะจ่ายให้กับเจ้าของโครงการหรือเจ้าของบ้านเดิมโดยตรง และเมื่อมีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ยอดการขอสินเชื่อก็จะลดลงเท่ากับ ราคาบ้านหักด้วยจำนวนเงินดาวน์

สิ่งหนึ่งที่เป็นตัวกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้สินเชื่อบ้านต้องรู้จักก็คือ มาตรการ LTV หรือ “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” เป็นหลักเกณฑ์ที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ใช้กำหนดวงเงินสินเชื่อที่ผู้กู้จะสามารถกู้ได้

โดย LTV มาจากคำว่า Loan-to-Value Ratio เป็นอัตราส่วนระหว่างสินเชื่อต่อราคาบ้าน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท กำหนด LTV ที่ 80% แปลว่าผู้กู้จะสามารถขอสินเชื่อได้เพียง 2.4 ล้านบาท ส่วนอีก 6 แสนบาท ผู้กู้จะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ซึ่งก็คือเงินดาวน์นั่นเอง

มาตรการ LTV ได้กำหนดสัดส่วนการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำให้ขึ้นกับราคาบ้านที่จะซื้อ และจำนวนสัญญาที่ผู้กู้มีอยู่เดิม โดยมีรายละเอียดดังนี้

สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท

สัญญากู้บ้านหลังแรก : กำหนดให้กู้ได้เต็มมูลค่าบ้านและกู้เพิ่มได้ 10% สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้านหรือสิ่งจำเป็นอื่นในการเข้าอยู่อาศัย

สัญญากู้บ้านหลังที่ 2 : กำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาแรกแล้ว 2 ปีขึ้นไป หรือวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 2 ปี

สัญญากู้บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป : กำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%

สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

สัญญากู้บ้านหลังแรก           กำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%

สัญญากู้บ้านหลังที่ 2            กำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%

สัญญากู้บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป     กำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%

เมื่อเรารู้วงเงินสินเชื่อที่จะสามารถกู้เพื่อซื้อบ้านได้แล้ว ขั้นตอนถัดมาคือการออกไปตามหาบ้านที่เหมาะสมกับตัวเราและครอบครัว รวมถึงอยู่ภายในกรอบวงเงินที่สามารถซื้อได้ โดย KKP Advice Center ขอสรุปปัจจัยที่เราควรใช้พิจารณาในการตามหาบ้านที่ใช่เป็น 4 ข้อดังนี้ ทำเลที่ใช่ ประเภทบ้านที่ใช่ ฟังก์ชันที่ใช่ และราคาที่ใช่ เพื่อเลือกซื้อทรัพย์สินที่มาพร้อมหนี้สินก้อนโตซึ่งเราและครอบครัวต้องอยู่อาศัยและผ่อนชำระกันไปอีกหลายสิบปี ดังนั้นควรให้เวลากับการเลือกบ้านและพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างถี่ถ้วน

โดยปกติแล้วการหาบ้านที่ตอบโจทย์การใช้งานและเงินในกระเป๋าได้อย่างพอดิบพอดีนั้นเป็นเรื่องที่ยากมาก บางครั้งอาจจะต้องยอมลดพื้นที่ในบ้านลงหรือลดฟังก์ชันที่อยากได้แต่ไม่จำเป็นลงเพื่อแลกกับราคาที่อยู่ในงบหรือแลกกับทำเลที่สะดวกในการเดินทางมากกว่า หรืออาจจะต้องยอมขยับออกไปอยู่ชานเมืองมากขึ้นเพื่อให้ได้บ้านที่อยู่ในงบประมาณของเรา หากไม่มีประสบการณ์หรือไม่มีเวลาไปเสาะหาบ้านที่ใช่ก็สามารถติดต่อหานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real estate agent) ให้ช่วยหาบ้านที่ตรงกับความต้องการได้ เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระให้น้อยลง และมีเวลาเตรียมตัวในขั้นตอนอื่นๆ มากขึ้นด้วย

เมื่อเราได้บ้านที่ต้องการจะซื้อและมีการตกลงซื้อขายกับเจ้าของบ้านหรือโครงการในเบื้องต้นแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมเอกสารประกอบการขอสินเชื่อและการทำสัญญา ซึ่งผู้ขอกู้มีหน้าที่ต้องจัดเตรียมเอกสารต่างๆ โดยแต่ละธนาคารอาจมีการใช้เอกสารที่แตกต่างกันออกไปบ้าง แต่โดยทั่วไปแล้วสามารถแบ่งเอกสารได้เป็น 3 ประเภท คือ

- เอกสารที่เกี่ยวกับการแสดงตน

- เอกสารรายได้และแหล่งที่มาของรายได้

- เอกสารแสดงหลักประกัน

ทั้งนี้แต่ละธนาคารจะแจ้งว่าต้องการเอกสารใดและจำนวนเท่าใดบ้าง ซึ่งเราสามารถจัดเตรียมเอกสารได้ตาม Checklist ของแต่ละธนาคาร แนบไปพร้อมกับใบสมัครสินเชื่อเพื่อให้ธนาคารพิจารณา

กระบวนการพิจารณาสินเชื่อบ้านจะใช้เวลาประมาณ 2-3 สัปดาห์ หรือ 7-20 วันทำการ ขึ้นกับการดำเนินการภายในของแต่ละธนาคาร บางธนาคารอาจจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของเราเทียบกับมูลหนี้โดยที่ยังไม่ได้ใช้ราคาประเมินที่แท้จริง และแจ้งผลให้เราทราบได้คร่าวๆ ว่ามีโอกาสขอสินเชื่อผ่านหรือไม่ ซึ่งเรียกว่าเป็นการ Pre-approve ถึงแม้ว่า จะยังไม่ใช่ตัวเลขจริงที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้เรา แต่ก็ทำให้เราทราบได้ล่วงหน้า เพื่อเตรียมการต่างๆ ในขั้นตอนต่อไป

หลังจากยื่นกู้ไปแล้ว เราอาจได้คำตอบว่าสินเชื่อไม่ได้รับการอนุมัติหรือได้รับอนุมัติด้วยวงเงินที่ต่ำกว่ายื่นขอไป ไม่ว่าจะในขั้นตอนของการ Pre-approve หรือการอนุมัติสินเชื่อจริงก็ตาม ให้เราสอบถามไปยังพนักงานสินเชื่อของธนาคารเพื่อหาสาเหตุที่ไม่ผ่านการพิจารณา พนักงานอาจให้คำตอบหรือแนวทางที่เราสามารถแก้ไขหรือเตรียมความพร้อมใหม่ได้ ทั้งนี้ตัวอย่างสาเหตุที่มักพบได้บ่อย เช่น

หากกู้ไม่ผ่านก็ไม่ต้องเสียใจ เพราะจริงๆ แล้วธนาคารเป็นผู้ที่ช่วยพิจารณาว่าเราจะมีความสามารถในการผ่อนชำระได้ตลอดรอดฝั่งหรือไม่ ถ้าหากเรามีแนวโน้มไม่สามารถผ่อนได้ตลอดระยะเวลาเงินกู้ การไม่มีหนี้อาจจะเป็นทางออกที่ดีสำหรับชีวิตของเราและครอบครัวมากกว่า และหลังจากนี้เรายังเหลือเวลาเตรียมตัว หารายได้เพิ่ม ลดรายจ่ายลง และวางแผนทางการเงินให้พร้อมสำหรับการมีบ้านในอนาคต โดยไม่ต้องพะวงกับการหาเงินมาผ่อนบ้านในตอนที่เรายังไม่พร้อมนั่นเอง

เมื่ออ่านมาถึงตอนจบของบันได 9 ขั้น สู่การวางแผนเพื่อมีบ้านหลังแรกในชีวิตกันแล้ว หวังว่าผู้อ่านทุกท่านจะมีแนวทางในการวางแผนและเตรียมตัวซื้อบ้านที่เหมาะสมกับตัวเอง หลังจากนี้หากได้ลองเริ่มลงมือทำตามทั้ง 9 ขั้นตอนข้างต้นทีละเล็กทีละน้อยก็จะทำให้เป้าหมายการมีบ้านหลังแรกของทุกคนเป็นจริงมากขึ้นเรื่อยๆ และ KKP Advice Center ขอเป็นกำลังใจให้ทุกคนได้มีบ้านและใช้ชีวิตอย่างมีความสุขในบ้านที่เป็นดอกผลของความพยายามของทุกคนนะครับ

สำหรับใครที่อ่านครบทั้ง 9 ข้อและคิดว่าพร้อมแล้วที่จะตามล่าบ้านในฝัน อย่าลืมพิจารณาสินเชื่อบ้านจากธนาคารเกียรตินาคินภัทรกันนะครับ