กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น Income Investment (การลงทุนที่เน้นผลตอบแทนในรูปรายได้) อีกประเภทหนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากให้ผลตอบแทนเงินปันผลที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและตราสารหนี้ในปัจจุบัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ให้ผลตอบแทนที่จ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วย* ที่ 6.0% ถึง 7.7% และโดยส่วนใหญ่มีการจ่ายอย่างสม่ำเสมอทุกๆ 3 หรือ 6 เดือน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนกองทุนรวมทั่วไปที่ระดมเงินจากนักลงทุนแล้วนำไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ แต่แทนที่จะเป็นการลงทุนในตราสารการเงิน เช่น หุ้นหรือตราสารหนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรตามกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถูกกำหนดให้เป็นกองทุนปิด หลังจากตั้งกองทุนจะต้องนำมาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้นักลงทุนซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ นักลงทุนไม่สามารถไถ่ถอนกับบลจ.ได้โดยตรง

ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงและสม่ำเสมอนั้นเกิดจากเกณฑ์ที่กำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีสัดส่วนรายได้ประจำไม่น้อยกว่า 75% ของรายได้รวม (ซึ่งโดยหลักก็คือค่าเช่านั่นเอง) และกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นต้องนำมาจ่ายเป็นเงินปันผลคืนให้กับผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่า 90% นอกจากนั้นยังมีข้อจำกัดในการลงทุนในลักษณะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีความเสี่ยงทางด้านรายได้ต่ำกว่าหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ถ้าดูข้อกำหนดที่กล่าวมาจะเห็นว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็คล้ายกับการลงทุนในคอนโดฯ หรือบ้านแล้วปล่อยเช่า แต่การลงทุนในลักษณะกองทุนรวมทำให้นักลงทุนมีทางเลือกการลงทุนที่หลากหลายมากขึ้น โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนสูง มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หลายประเภทในตลาดที่โดยปกตินักลงทุนทั่วไปไม่สามารถเข้าไปลงทุนในตัวอสังหาริมทรัพย์ ได้โดยตรง เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ โรงงานหรือคลังสินค้า เป็นต้น นอกจากนั้นนักลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ต้องมีภาระในการจัดการเรื่องการเก็บค่าเช่าหรือบำรุงรักษาด้วยตนเอง

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งอาจจะช่วยรักษามูลค่าเงินลงทุนที่แท้จริงเมื่อหักลบด้วยอัตราเงินเฟ้อ เนื่องจากโดยทั่วไปค่าเช่าและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาวจะปรับตัวขึ้นตามระดับราคาสินค้าและบริการต่างๆ ในระบบเศรษฐกิจ ดังนั้นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สิน (Freehold) ซึ่งกองทุนเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยสมบูรณ์ นอกจากจะเป็น Income Investment แล้ว ยังอาจจะมองได้ว่าเป็นการลงทุนเพื่อการเติบโต (Growth Investment) ได้ด้วย สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) มูลค่าเงินลงทุนอาจจะลดลงไปที่ศูนย์เมื่อครบอายุสัญญา เนื่องจากกองทุนจะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากตัวทรัพย์สินได้ต่อไป ซึ่งอาจจะดูไม่เหมาะกับการลงทุนในระยะยาว อย่างไรก็ตามกองทุนประเภทนี้โดยทั่วไปจะมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงกว่ากอง Freehold และในช่วงที่มูลค่าหน่วยลงทุนเริ่มปรับลดลงต่ำกว่าเงินลงทุนเริ่มต้น ผู้ถือหน่วยก็จะได้รับเงินส่วนหนึ่งในรูปการลดทุนซึ่งเปรียบเสมือนการทยอยคืนเงินต้น ถ้าผู้ถือหน่วยมีการนำกระแสเงินสดส่วนเกินที่ได้รับไปลงทุนต่อ (Reinvest) ในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ใกล้เคียงกัน ก็อาจจะสามารถทำให้เงินลงทุนเติบโตคล้ายกับการลงทุนในกองทุน Freehold ได้เช่นกัน

หลายท่านอาจจะเริ่มได้ยินการลงทุนประเภทใหม่ซึ่งเรียกว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือกองรีท (REIT) ซึ่งกองแรกได้มีการจัดตั้งในปีที่ผ่านมา กองรีทมีลักษณะคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่มีการปรับปรุงเกณฑ์และโครงสร้างให้มีความเป็นสากลมากขึ้น เช่น มีการแยกบทบาทอย่างชัดเจนระหว่างการถือครองและการจัดการทรัพย์สิน การอนุญาตให้ลงทุนในต่างประเทศ และที่สำคัญคือการเพิ่มเพดานการกู้ยืมซึ่งจะช่วยเพิ่มความคล่องตัวในการลงทุน และอาจจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนต่อหน่วยลงทุน สำหรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้ลงทุนประเภทนิติบุคคลจะด้อยกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับนักลงทุนบุคคลยังมีเงื่อนไขทางด้านภาษีเหมือนเดิม

ความเสี่ยงหลักของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต่างจากตราสารหนี้ก็คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีสัญญาการคืนเงินต้นให้ครบตามจำนวนที่ลงทุนเริ่มแรก โดยมูลค่าเงินลงทุนที่ได้คืนจะขึ้นกับราคาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ และเงินปันผล (ในกรณีที่ไม่มีการประกันรายได้) ก็จะขึ้นกับผลประกอบการของกองทุน ดังนั้นนักลงทุนควรศึกษาปัจจัยพื้นฐานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และมูลค่าที่เหมาะสม คล้ายกับการศึกษาหุ้นบริษัทจดทะเบียน แต่ข้อดีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเทียบกับหุ้นคือความผันผวนจะต่ำกว่าและผลตอบแทนที่มาจากเงินปันผลจะสูงกว่าทำให้ความเสี่ยงโดยรวมต่ำกว่าการลงทุนในหุ้นพอสมควร อย่างไรตามกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีสภาพคล่องการซื้อขายที่ต่ำกว่าหุ้นมาก ดังนั้นกลยุทธ์ในการซื้อขายระยะสั้นอาจจะไม่เหมาะกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เท่าไรนัก

*ผลตอบแทนที่จ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยย้อนหลัง 4 ไตรมาสของกองทุน CPNRF, LTGF, SPF, TFUND และ WHAPF โดยคำนวณจากราคา ณ วันที่ 3 ก.ค.2558

บทความโดย
คุณทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ
ผู้อำนวยการอาวุโส ทีมวิจัยลูกค้าบุคคล บล.ภัทร จำกัด (มหาชน)

แนวโน้มของราคาทอง

มั่นว่า ข้อตกลงตรึงกำลังการผลิตระหว่าง OPEC และ non-OPEC จะทำได้จริงและตรึงกำลังการผลิตได้จริง ถึงแม้จะมีการขยายระยะเวลาตรึงกำลังการผลิตออกไปถึงปีหน้าก็ตาม

ไปดูเหตุผลที่ตลาดไม่เชื่อ หนึ่งในนั้นก็เพราะ กำลังการผลิตนอกกลุ่ม OPEC ก็ยังเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในสหรัฐ จากตัวเลขแท่นขุดเจาะรายสัปดาห์ที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แทบทุกสัปดาห์ตั้งแต่ย่างเข้าไป 2017 เป็นต้นมา รวมถึงการเดินกำลังการผลิต Shale Oil และ Shale Gas ที่สะท้อนว่า ต้นทุนการผลิตของเทคโนโลยีนี้ เข้ามาใกล้จุดที่สามารถแข่งขันกับผู้ผลิตน้ำดิบได้แล้วถ้ามองภาพใหญ่กว่านั้น ราคาน้ำมันก็โดนกดดันอยู่มาอย่างต่อเนื่องจากการเปลี่ยนผ่านสู่การใช้พลังงานสะอาด หรือ Clean Energy โดยเทคโนโลยีที่จะมาเป็นคู่แข่งพลังงานน้ำมันจริงๆ ก็คือ Power Storage หรือ ตัวเก็บประจุไฟฟ้า นั้นเอง เพราะตัวเก็บประจุไฟฟ้า หรือ Power Storage จะทำให้การใช้พลังงานสะอาดมีเสถียรภาพมากขึ้น ยกตัวอย่าง ถ้าใช้พลังงานแสงอาทิตย์ แต่ไม่มีตัวเก็บประจุ ก็แปลว่า เราจะใช้ไฟฟ้าได้แค่ตอนช่วงกลางวันเท่านั้น ดังนั้น เทคโนโลยี Power Storage จึงถือว่ามีความสำคัญ และเป็นจุดเปลี่ยนอีกหนึ่งอย่างที่จะทำให้ต้นทุนการผลิตพลังงานสะอาดต่ำลงไปอีก และเข้าถึงคนจำนวนมากกว่าปัจจุบัน

สรุปทิศทางราคาน้ำมัน

ราคาน้ำมันถูกเทขายลงมาที่ ราวๆ 42-43 ดอลลาร์ กลางเดือน มิ.ย. ที่ผ่านมา ซึ่งประเด็นหลักๆ มาจากตลาดเริ่มไม่เชื่อมั่นว่า ข้อตกลงตรึงกำลังการผลิตระหว่าง OPEC และ non-OPEC จะทำได้จริงและตรึงกำลังการผลิตได้จริง ถึงแม้จะมีการขยายระยะเวลาตรึงกำลังการผลิตออกไปถึงปีหน้าก็ตาม